Chi vende casa non paga il notaio né le imposte dell'atto: per consuetudine sono a carico di chi compra. Ci sono però alcune spese che restano al venditore, e conoscerle prima ti permette di sapere quanto ti resterà davvero in tasca.
Riepilogo: chi paga cosa
| Voce | Chi paga | Quando |
|---|---|---|
| Notaio e imposte dell'atto | Chi compra | Al rogito |
| Provvigione dell'agenzia | Ciascuna parte, come scritto nell'incarico | Come concordato nell'incarico |
| APE | Chi vende | Prima di pubblicare l'annuncio |
| Aggiornamento della planimetria ed eventuali sanatorie | Chi vende | Prima del rogito |
| Chiusura del mutuo | Chi vende, con il prezzo incassato | Al rogito |
| Spese condominiali fino al rogito | Chi vende | Fino al giorno del rogito |
| Tasse sulla plusvalenza, se dovute | Chi vende | Al rogito o nella dichiarazione dei redditi |
La provvigione dell'agenzia
La percentuale non la stabilisce la legge: si concorda e si scrive nell'incarico che firmi con l'agenzia. Prima di firmare verifica sempre tre cose: la percentuale o la cifra, se è IVA inclusa o esclusa e quando va pagata (di solito quando la vendita si conclude, cioè all'accettazione della proposta o al preliminare, come previsto dall'incarico).
Un'agenzia seria guadagna solo se vendi: niente anticipi per pubblicità o servizi.
L'APE, attestato di prestazione energetica
È obbligatorio per vendere e serve già per pubblicare l'annuncio, che deve indicare la classe energetica. Lo redige un tecnico abilitato dopo un sopralluogo e vale 10 anni, se nel frattempo non fai lavori che cambiano la classe energetica. Per un appartamento la spesa è in genere di qualche centinaio di euro.
Planimetria e conformità catastale
Nel rogito chi vende dichiara che la planimetria depositata al catasto corrisponde allo stato reale della casa. Se negli anni hai spostato un muro, unito due stanze o ricavato un bagno, la planimetria va aggiornata prima del rogito con una pratica catastale fatta da un geometra.
Consiglio: fai controllare la planimetria all'inizio, non a ridosso del rogito. È un lavoro di pochi giorni, ma se emerge all'ultimo momento fa slittare tutto.
Conformità urbanistica
È diversa da quella catastale: riguarda i permessi edilizi. Lavori fatti senza i titoli necessari possono bloccare la vendita o il mutuo di chi compra, perché la banca fa la sua perizia. Le piccole difformità spesso si possono sanare: il decreto «Salva Casa» del 2024 ha allargato le tolleranze e semplificato alcune sanatorie. I costi cambiano molto da caso a caso, per questo conviene far verificare la casa da un tecnico prima di metterla in vendita.
Se hai ancora un mutuo
Puoi vendere anche con il mutuo aperto: il debito residuo si chiude al rogito con una parte del prezzo. Chiedi alla tua banca il conteggio estintivo aggiornato alla data prevista per il rogito.
- Per i mutui per comprare o ristrutturare casa, firmati da persone fisiche dal 2007 in poi, non ci sono penali per l'estinzione anticipata.
- Una volta chiuso il mutuo, l'ipoteca si cancella in automatico e senza spese per te: ci pensa la banca.
Spese condominiali
Le spese ordinarie sono tue fino al giorno del rogito. Per i lavori straordinari, se sono stati decisi dall'assemblea prima della vendita in genere spettano a chi era proprietario al momento della delibera, ma le parti possono accordarsi diversamente: scrivetelo nel preliminare, così non ci sono discussioni dopo.
Chi compra risponde insieme a te delle spese non pagate dell'anno in corso e di quello precedente: per questo il notaio chiede la dichiarazione dell'amministratore sulla situazione dei pagamenti.
Le tasse sulla plusvalenza
Se vendi entro 5 anni dall'acquisto o dalla costruzione e ci guadagni, la differenza tra prezzo di vendita e prezzo di acquisto (più le spese documentate) può essere tassata. Non paghi nulla se:
- la casa è stata l'abitazione principale tua o dei tuoi familiari per la maggior parte del tempo in cui l'hai posseduta;
- l'hai ricevuta in eredità;
- la vendi dopo più di 5 anni.
Quando la tassa è dovuta puoi chiedere al notaio di applicare un'imposta sostitutiva del 26% direttamente al rogito, invece di inserirla nella dichiarazione dei redditi.
Se sulla casa hai fatto lavori con il Superbonus, per le vendite entro 10 anni valgono regole particolari: parlane con il commercialista prima di fissare il prezzo.
Aggiornata a ottobre 2026. Sono informazioni generali per orientarti: per il tuo caso specifico confrontati con il notaio, il tecnico o il commercialista, oppure chiedi a noi.